东原德信平安“三角恋”

乐居财经 林振兴 发自北京

面对飙升的房价和越来越少的优质地块，急于增加土地储备的房企曲线接手地块或项目，不失为“捡漏”的好办法。

11月1日晚间，迪马股份（600565）发布公告称，公司全资子公司杭州东原之方科技有限公司拟出资13.46亿元增资深圳市创曙企业管理有限公司注册资本。增资后，东原之方将持有深圳创曙49.29%的股权。

深圳创曙原股东深圳安创投资管理有限公司及独立投资方杭州德虹企业管理有限公司也将增资7.41亿元、6.43亿元，出资比例分别为27.14%、23.57%。杭州德虹企业管理有限公司的大股东为德信地产，持股比例为44%。

未来，深圳安创将与深圳创曙共同出资设立项目公司，负责杭州的开发建设。该项目的占地面积为97,494平方米，土地成交金额为359,669万元，项目公司注册资本拟设定为39亿，深圳创曙与深圳安创拟出资占比分别为70%和30%。目前该项目公司尚在设立过程中，东原之方最终出资占比约35%。

据K线调查，此神秘地块由深圳安创投资管理有限公司（平安）于今年8月经过20轮竞价，以近36亿竞得，楼面价14189元/㎡，溢价率5.89%。显然，平安不动产凭借央企的优势拿地，然后分食给两家民企。

德信地产是一家中规中矩的浙系房企，它顺应今年以来的港股上市热潮，已向港交所递交了招股申请，截至6月底，其土地总储备为636.26万平方米，其中545.45万平方米位于浙江省，占比超过85%，可谓名副其实的杭州“地头蛇”。

而东原与平安不动产早在2015年就达成了战略合作意向，此次也标志着双方进一步合作开发的落地。作为金主的平安不动产，财大气粗，但缺乏开发能力。它的“不动产”套路为参股获取利润分红，以及尝试各类联合开发模式。

通过这一模式，平安已成为碧桂园、旭辉集团、华夏幸福等房企第二大股东，同时，它善于选择一些风险可控、预期收益较好的项目与开发商联合投资开发。目前，平安不动产与超过20家房企通过不涉及股权的模式存在合作，其中不乏招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓等房企，合作拿地上百宗。

平安在联合拿地中大部分属于二股东地位，此次在项目层面却拥有更多的权益，合计持股约50%，成为“大股东”。但从股权结构设计上看，东原、德信依然是操盘者，平安只承担财务投资人角色、获取财务投资收益，基本不参与项目开发、运营。

另一方面，东原为冲刺500亿规模，宁可在项目层面做二股东，少分一杯羹，也要跟“大金主”平安合作。

在东原的企业文化中，合作是最重要的三大组成部分之一，东原董事长罗韶颖曾在公开场合不止一次表示：东原的拿地优势不在招拍挂，而在收并购，这也是东原一直在致力于打造的自身核心优势。

东原与多家百强房企合作的表单上，包括碧桂园、旭辉、融创、华宇、中南建设等在内的一批知名房企。今年1月25日，东原与华夏幸福达成战略合作协议，在联合开发成主流趋势的下半场，东原占得了先机。

据悉，东原之方是一家总资产为2400万的科技公司，主要经营计算机软硬件、电子产品的研发等，截止今年9月30日，其净资产-2,481.58元，净利润-1,547.22元。此次出资13多亿的举动，也显示出其背后股东对进军杭州市场的野心。

2018年发布的《杭州市拥江发展四年行动计划（2018-2021年）》，将让钱塘江成为名副其实的“城市中轴线”，理论上杭州已被分为钱塘江以北和钱塘江以南两部分。而钱塘江南岸，随着医疗、商业、体育、文化等城市配套的不断升级，“国际萧”成为众人眼中的代表。此次深圳创曙出资设立的项目公司，就是负责杭州萧山区居住用地的开发建设。

发家于重庆的东原地产，坚持“精选一二线城市，精选一二线区位”的战略布局，围绕经济发达城市深耕发展。此次增资意图与东原地产的战略布局不谋而合，有利于增加项目储备。

当然，在三方合作中，最大受益者依然是“隐形富豪”平安。